Enflasyon öğrencilerinin bile konuştuğu konu haline geldi. Öyle ki öğrenciler artık harçlıklarının kantinlerde yetmediğinden bahseder oldu ve ailelerinin harçlıklara zam yapmasını istiyor. Şaka değil gerçek. Peki öğrencilerin kantin harcamalarını bile kısıtlayan bu enflasyon ortamında gayrimenkul yatırımı yapmak ne kadar doğru? Gelin bu konuyu konuşalım.
Covid başlangıcından bu yana yükselen bir gayrimenkul piyasası herkesin malumu. Ekonomistlerin sıkı para politikası ve faiz artışı taleplerine karşı ekonomi yönetimi geniş para politikasına devam ediyor. Daha fazla para basılıyor, daha fazla ucuz para kredi yoluyla dağıtılıyor. Bunun neticesinde de enflasyon artarak devam ediyor. Küresel enflasyon da bunun üzerine kaymak etkisi yaratıyor. Buralar biraz işin siyasi ve politik kısmı ve bu yazının içeriğine uymuyor.
ENFLASYON ARTINCA EV FİYATLARI DA ARTAR MI?
Herkesin aklında aynı soru olduğunu tahmin ediyorum. Enflasyon arttıkça gayrimenkul fiyatları da artar mı? Artan enflasyona bağlı olarak her şeyin fiyatı artar. Elbette bu artışlardan gayrimenkullerde etkilendi ve etkilenmeye de devam ediyor. Yalnızca ev fiyatları değil kiralarda inanılmaz boyutlara taşındı. Gayrimenkul yatırım uzmanları ve ekonomistlerin söylediğine göre bu artış hala duracak gibi de durmuyor. Nedenine gelecek olursak ilki geniş para politikası devam ediyor. Buna bağlı olarak inşaat yapı malzemelerinin fiyat artışları da sürekli artıyor. Geçen seneye göre iki veya üç kat üzeri maliyetle çimento veya demir gibi inşaat malzemeleri alınıyor. Sırf bu veriler bile yapımına yeni başlanacak inşaatların fiyatlarının geçen senelerin stok malzemeleri ile yapılan evlerden daha pahalıya mal olacağını kanıtlar nitelikte.
Yatırımcılar enflasyona karşı koruma aracı arıyorlar. Buna bağlı olarak mevduat faizi reel bir getiri sunmuyor. Ne demek reel getiri? (Getiri – Enflasyon = Reel Getiri) Örneğin siz bir yılda ana paranızla %50 kazanç sağlamış olun ve 100 bin liranız 150 bin lira olsun. O bir yılın sonunda da enflasyon verileri %50 olarak açıklandı. Bu durumda siz nominal olarak 50 bin lira para kazanmış olursunuz ancak reel anlamda paranızın değerini korumuş, para kazanmamış olursunuz. Bu nedenle düşük mevduat faizi size kazanç değil enflasyona karşı kayıp sunuyor. KKM denilen (kur korumalı mevduat) hesapları nedeniyle doların harareti de geçici olarak söndüğü için döviz tarafında da bir getiri söz konusu değil. Bütün yatırımcıların güvenli liman dediği altında da işler yolunda gitmiyor şimdilik. Çünkü hepinizin bildiği gibi ONS altın fiyatı + dolar kuru bizdeki gram altın fiyatını belirliyor. Dolar kuru şimdilik yatay bir koridorda devam ediyor, artışına müsaade edilmiyor. Ons altın tarafı da FED’in faiz artışından dolayı şimdilik pek makul görünmüyor ve 2.000 $ seviyesini test ederek tekrar yönünü aşağıya çevirdi.
Uzun lafın kısası tasarruf sahipleri faizden gol yiyor ve negatif faiz nedeniyle enflasyona karşı eziliyor. KKM şimdilik makul gibi görünse de dolar veya diğer döviz artışları mümkün olmadığı için faizden yüksek getiri sunsa da enflasyona karşı reel bir kazanç sunmuyor. Aynı şekilde enflasyona karşı koruma aracı olarak görünen altın bile bugünkü konjonktürde (şimdilik) makul durmuyor. Tabi bu söylediklerim bugünün senaryoları için geçerli. Yarın rüzgar farklı yönden eserse her şey tersine dönebilir, bunu çok kez tecrübe ettik.
ENFLASYON ORTAMINDA GAYRİMENKUL YATIRIMI
Yukarıda bahsedilen yatırım araçları dışında borsa da nominal anlamda getiri sunsa da reel anlamda dişe dokunur bir kazanç sağlamadı. Hisse bazlı güzel kazançlar sunsa da endeks bazında baktığımızda küresel olarak iyi gibi görünsek dahi hala isteneni veremedi gibime geliyor. Tüm bu söylediklerimi toparlayacak olursam gayrimenkul yatırımı , ev satın alıp kiraya vermek hala makul gibi görünüyor. Yalnız bu fiyat artışlarının da elbet bir sonu olacak. Eğer siyasi kanat seçime kadar gevşek para politikasında ısrarcı olur, faizleri düşürür, konut kampanyalarına devam ederse fiyat artışları da devam eder lakin bu sonsuza dek devam edemez. Mutlaka bunun da bir sonu gelir ve faizler artar. Eğer trene son durakta binenlerden olursanız üzgünüm sizi gayrimenkul yatırımı bile koruyamayabilir. Garip bir dönemden geçiyoruz ve döviz, faiz, değerli madenler, kripto paralar, borsa veya gayrimenkul yatırımı gibi çoğu yatırım aracından gol yeme şansımız mevcut. Bu nedenle yatırım yaparken farklı yatırım enstrümanlarını kullanmayı ve sepet yapmayı ihmal etmeden, fazla riske girmeden makul seviyelerde yatırım yapmak hepimizin yararına olacaktır diye düşünüyorum. Herkese bol kazançlar.
